广州鼓励推广“带押过户”,真的能实行吗?

2022-09-22 16:43:40 信息来源: 南方房地产 广东 阅读: 5 手机版

日前,人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知,旨在贯彻落实中央政治局会议精神,进一步探索因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求。

什么是“带押过户”?该模式能带来什么好处?专家建议如何实际推行?本文进行详解。

如何操作?

二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式,实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。

具体流程为:

首先,公证处与买卖双方、抵押权人(银行)签署“公证安心付”资金监管(担保性提存)服务协议,三方认同这一交易模式。其中最关键的一步是:所有资金均由三方信任的公证处提存专用账户监管。

接着,完成带抵押过户后,由公证处确保买卖双方、抵押权人的权益,即公证处支付资金给业主和债权人(抵押权人),确保业主在房产过户后可以收到购房款的同时,剩余资金保障在抵押权注销后债权可以获得清偿;然后确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

最后抵押登记注销,完成房屋交接及尾款结算工作。

点评:利好二手房市场

对于二手房“带押过户”模式的推行,广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为其重点有二:

一为需要兼顾便利性和资金的安全,二手房“带押过户”模式实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理,所以可能会出现产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险,因此可以引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。

二为鼓励结合实际探索“带押过户”模式。在因城施策的背景下,人民银行各中心支行可以积极向地方政府提出推广二手房“带押过户”的建议,配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作。需要注意的是,在推广二手房“带押过户”过程中,要及时总结做法,形成可复制可推广的经验,供其他城市参考。

李宇嘉认为,“带押过户”有不少优点,其中最直接的好处就是免除了赎楼担保的费用。而且由于各个环节之间都打通了,信用信息调查的成本和交易的周期都减少了,这些利好都能二手房交易流转。另外更重要的是,“带押过户”还能够加速“连环单“交易的节奏。以前由于交易流程的繁琐,只要一套房子无法交易,就会影响到其他房子的交易,但一套二手房交易可能链接着3-4套房的交易,这就导致买卖需求实现不了。如今“转按揭”注入了强大的信用背书,畅通了交易流程,促进了房屋流转和良性循环。

另外,近期各地的二手房交易不断下降,下跌幅度也较大,交易周期长,购房者对二手房市场的预期也不看好。部分业主为了置换,不惜低价出售二手房,这又进一步导致恶性循环,造成了市场信息的进一步下行,购房者持观望态度,更不利于交易实现。

目前,对于广州等热点城市而言,不仅换房需求大,刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下,小户型、总价可控的二手房,成为新购房者的重要选择。降低成本、缩短周期,不仅有助于新市民购房,还能促进换房需求。

所以,推广二手房“带押过户”模式,可在盘活二手房交易的同时,间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。

广州多家银行:正研究二手房“带押过户”模式

据《广州日报》报道,目前多家银行表示,正在研究二手房“带押过户”模式。有国有大行广州分行表示,目前可以办理行内带押过户的转按业务。对于抵押权隶属跨行的,为防范抵押权悬空,正在探讨如何通过引入担保、公证等方式,确保带押过户和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。

不过,广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源表示,引入公证、担保,其实并没有意义。

一方面,需要增加公正或担保费用,未能减负;

另一方面,按照目前担保公司的通行做法,担保存在放大作用,假设放大25倍,那么100万保证金可放大到2500万担保金额,而当前房子金额动辄几百万上千万,一旦出问题,担保公司的赔付能力有限,对银行来说是没有保障的。

所以,目前对银行来说,担保金不够,担保能力不强,这也是此前与“带押过户”模式类似的按揭转贷款模式做不下去的原因。

房贷专家建议:带押过户如何更好保障各方利益?

如何让各方的利益得到保障,以便二手房“带押过户”更顺利推进呢?郑大源建议建议先“二押”,取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法,改为开具“变更抵押证明”,以此保证原贷款银行的利益。房子过户后,原银行是一押银行,新的贷款银行则是二押银行。

同时,二手房购房者的首付款,房贷放款等,在原贷款银行一押解除之前,都要进行资金托管,无论买家申请商业贷款还是公积金贷款,所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管,以此确保原贷款银行利益。

此外,还需要网签合同提供技术性保障。建议当前的网签系统增加一模块,备注本次交易是否属于“带押过户”,由原贷款银行注明。如此一来,新贷款银行知悉这是带押过户,由此在新银行是二押的前提下可以放款。

公积金中心现在规定,如果买家申请公积金贷款,则首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管,在带押过户前提下,公积金中心需要让步,由原银行监管相关费用。这么一来,各方都知道了房子是否是“带押过户”,以将风险降至最低,保护各方的利益。“不过,这个过程需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局多方的配合才能实现。”郑大源表示。

(本文部分内容来自《广州日报》)

(封面来源于网络,如有侵权,告知立删)

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